刑法224条的内容（刑法第224条立案标准）

来源：“湖南高院”微信公众号

转自：最高人民法院司法案例研究院

湖南临湘一女子本已将房屋

通过“以物抵债”的方式卖给他人，

却动起了歪心思，

将房屋门锁更换后，

又将房屋卖给另一人，

收取房款后逃之夭夭。

近日，

湖南省临湘市人民法院审理了一起合同诈骗案。

法院经审理查明，被告人夏某因欠方某借款25万余元被诉至法院。执行过程中，被告人夏某与方某及方某的儿子达成协议，将其名下一套房屋作价35万余元出售给方某，方某以其本人对被告人夏某享有的债权25万余元和其儿子对被告人夏某享有的债权9万余元折抵房屋价款。

2018年10月，经他人介绍，被告人夏某又将该房屋作价41万余元出售给被害人钟某，钟某支付房款后即对该房屋进行装修。2019年4月，方某发现该房屋有人在装修，遂拨打夏某电话，但无法接通。

另查明，被告人夏某收到钟某支付的房款后，在半个月内将款项全部花完。

法院判决：

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法院认为，被告人夏某没有收入来源，入不敷出，拖欠多人债务，平常主要采取“拆东补西”的方式偿还他人借款及利息。其在将房屋出售给方某后又将房屋门锁进行更换，并散布其有房屋出售的消息。在将房屋出售给被害人钟某时，故意隐瞒了房屋已出售给方某的事实。收到钟某支付的房屋款项后，用于购买个人保险及个人消费，并没有履行合同的主观意愿，客观上亦无法实现合同目的，并且关闭手机等联系方式逃匿到外地，其犯罪动机和主观目的就是为了骗取他人财物，客观实施了合同诈骗行为，数额巨大，已构成合同诈骗罪。综合考虑被告人夏某的犯罪情节及危害程度，遂对夏某判处有期徒刑五年，并处罚金人民币五万元，并责令被告人夏某依法退赔被害人钟某财物损失41万余元。

“一房二卖”罪与非罪的认定

一、 罪与非罪如何判断？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日实施。该解释明确了“一房二卖”的民事责任，但并没有否定刑事犯罪的可能。

从法理和有关法律规定来看，“一房二卖”首先应当承担违约的民事责任。其次，还可以追究刑事责任。刑法第224条明确规定了合同诈骗的刑事责任：以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

如何区分“一房二卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪？主要从两方面考虑。

●一是卖房者主观上是否具有非法占有对方当事人财物的目的和动机。

如果行为人主观上为了获取更高利润，并无非法占有他人房款的意图，应当承担民事违约责任；相反，如果行为人主观上没打算交房，使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务，直接非法占有对方房款，其行为就构成合同诈骗罪。

●二是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式，实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。

作为合同违约的“一房二卖”纠纷，往往是当事人具有履约能力，产生纠纷后能够全额返还购房款，或主动、积极与购房人协商退还相应房款。构成合同诈骗罪的“一房二卖”，在表现形式上则是行为人在收取房款后，无正当理由既不履行合同义务又拒不退款，或携款逃匿，或用于挥霍等致使房款无法返还。

合同诈骗罪成立的关键涉及主客观两个方面：一是行为人主观上具有非法占有他人财物的目的；二是行为人客观上采取了虚构事实、隐瞒真相的方法，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额较大。其诈骗的方法可以是任何虚构事实、隐瞒真相的方法，如以虚构单位或者冒用他人的名义签订合同，收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿等。

就“一房二卖”而言，由于行为人在卖房过程中必然要隐瞒房子已经被卖或者被抵押的事实，因而具有虚构事实、隐瞒真相的行为特征，因此其行为是否成立合同诈骗罪的关键在于行为人“一房二卖”时主观上是否具有非法占有他人财物的目的。

目前我国最高司法机关没有针对合同诈骗罪的非法占有目的作过解释，但最高人民法院针对金融诈骗犯罪的非法占有目的认定出台过解释（即《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》），规定了推定行为人存在非法占有目的的七种情形，包括：

明知没有归还能力而大量骗取资金的；非法获取资金后逃跑的；肆意挥霍骗取资金的；使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；其他非法占有资金、拒不返还的行为。

这一解释对于认定合同诈骗罪的非法占有目的具有参照价值。

二、法院应否移送公安？

在购房人没有主张被告存在刑事犯罪行为的情况下，如果法院在审判中发现“一房二卖”的案件非常集中，是否有义务移送公安机关？

答案是肯定的。

根据刑事诉讼法第108条规定，任何单位和个人发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人，有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者举报。作为司法裁判机关的法院，在审判中发现开发商“一房二卖”的现象非常集中，当然有义务将这些案件线索移送公安机关。因为从专业角度看，这种现象涉嫌刑事犯罪的可能性非常之高。

根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条和第11条规定，人民法院在审理经济纠纷案件中，发现经济犯罪嫌疑线索、材料的，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关。