房地产税务筹划方案(土地增值税筹划方案)

一．绪论

1.选题背景

20世纪70年代以来，房地产在我国国民经济发展中的地位越来越重要。从我国统计局对房地产行业的统计情况显示，1980-2007年，建筑业的总产值从原先的286.93亿元增加到50019亿元人民币，建筑业的从业人数从以往的854万人上升到3085万人。2007年，我国商品房的投资比例在城镇住房投资中提高到85%，竣工的面积在城镇住房中的比例超过了72%。房地产行业增加值在国民人均生产总值的比例达到4.75%。房地产贷款余额在金融机构贷款余额的比例也增加到18.4%，房地产贷款余额首度突破4.8万亿元人民币。随着房地产业的高速发展，我国市场经济中已经形成了一条投资开发-资金周转-中介服务-经营管理的产业链。房地产行业已经成为我国重要支柱性产业之一。随着房地产行业投资的快速增长，房地产税收在我国税收体系中的地位变得更加重要。为了使国家更好地对房地产行业的经济进行调节，平衡社会经济的杠杆，制定合理的房地产税制具有很重大的促进作用。然而，我国现有的房地产税收制度还不够完善，房地产企业自身仍旧承担着过高的税收负担。

2.选题及其研究意义

和许多资金密集型行业一样，房地产行业同样具有广泛的地域、投资具有高风险高付出高回报等性质，而且，房地产行业的项目在建造过程中耗费的时间周期长。一个房地产项目从它的开始准备建造一直到销售管理阶段都涉及到很多税收，这一性质和其他行业相比是比较少见的。因此，对房地产这个行业而言，完善的税收筹划是很有必要的。它的益处主要有三方面的体现：第一、税收筹划有利于提高企业收益，能够将企业价值实现最大化。税收筹划从属于财务管理，它的最终目标是为将企业利润最大化。当企业在制定经济决策或计划时，税收筹划通过计算统计各种经济活动的税收成本来为企业提供最优选项，以此来提高企业的利润值。第二、合理的税收筹划能够加强企业的管理水平，有利于增强企业的竞争力。第三、税收筹划有利于促进房地产行业的发展，通过引导房地产行业的投资方向，优化房地产行业的产业结构，来对房地产行业的投机行为进行有效抑制。

3.研究方法及主要内容

本文将理论分析和案例说明相结合，在国内外原有的关于税收筹划在房地产行业的运用论文的基础上，分层次研究我国房地产行业在开发组建和经营每个阶段的税收筹划的运用。从理论方面，主要研究房地产行业的自身特点和其未来的发展态势，并且对房地产行业的现有税收制度和税收政策进行逐一分析。在案例方面，通过选取关于房地产开发的典型企业项目案例，从税收筹划的角度，具体分析评判该企业的税收筹划方法、技术，从而证明在房地产行业中合理完善的税收筹划可以对企业带来巨大的利益，税收筹划在房地产行业中应该合理高校的进行运用。

二、税收筹划理论研究

1.税收筹划的定义

我国税收筹划的研究起步较晚，通常认为起始于90年代。在目前，我国还没有任何本书可以对税收筹划进行客观权威的定义。税收筹划的英文单词是Tax planning，于1935年由汤姆林爵士在英国提出。汤姆林认为，每个人在服从法律的基础上都有权利按自己的意愿少缴一些税，我们没有理由强硬的向公民收税。汤姆林的理论在美国、澳大利亚等国家都得到了支持，而且他们认为能够合理的实施税收是一件很具有智慧的做法。

荷兰国际财政文献局对税收筹划进行了简单总结，他们认为，税收筹划是企业为了最终减小资本税而通过任何符合法律的经营渠道或制定决策事务等。美国的W.B.梅格斯，印度的KJ.雅萨斯威和E.A.史林瓦斯也都分别对税收筹划的概念进行过分析阐述。盖地教授也曾在《税务会计和纳税筹划》一文中，对税收筹划的定义进行了系统的阐述。结合国外现有的关于税收筹划的研究，我国专家们大致认为，税收筹划就是在符合法律的基础上，纳税人可以利用国家出台的相关优惠政策，合理而科学的对企业的各项经营涉税活动进行管理，从而达到增加企业利润，减轻税收负担的目的。

2.税收筹划的原则

（1）合法性

遵守国家法律是实行税收筹划的必要条件。在进行税收筹划时，纳税人要服从法律，执行人员同样要服从法律，其次纳税人和相关执行人员要懂得相应的法律法规，跟得上政策的时代变化，不能用陈旧的条文对待现有的政策。

（2）整体性

在进行税收筹划时不能只顾眼前利益，忽略当前和未来的税收利益。因此，在实施税收筹划时要对所有税收项目进行全面考虑，结合企业的整体发展，进行多方面的税收筹划，从而保证企业利润的最大化。

（3）时效性

随着社会的不断发展，现实生活中的各种变化，导致了许多原有的法律法规出现一定缺陷，不能更好地维护现有状态。这时，就需要对税收制度进行相应的改革。所以，在进行任何一种税收筹划时，人们不仅需要了解当前的国家政策也需要高瞻远瞩看清未来的税收动态。

（4）谨慎性

税收筹划如果制定不好就有可能陷进偷税漏税的违法境地。虽然税收筹划符合法律规定，但是它处在法律的边缘，如果筹划不当很容易就会犯法。因此税收筹划要求制定税收筹划的人们必须具有谨慎性。

（5）成本效益

成本效益原则属于一种经济规则。虽然进行税收筹划可以相应降低税收负担，但是肯定要付出一定的代价，譬如说咨询费的成本提高，人力资源的成本提升。因此在进行税收筹划时，要考虑它的收益和成本。如果税收筹划所得的收益大于付出的成本那么就是有利的，如果所得收益小于成本，则筹划是亏本的。

3.税收筹划的主要方法技术

关于税收筹划的技术有许多，其中方卫平的《税收筹划》一书，将税收筹划的方法分为八种，分别是免税技术、减税技术、税率差异技术、分劈技术、扣除技术、抵免技术、延期纳税技术、退税技术。

（1） 免税技术

免税技术是指在合法和合理的情况下，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象而免纳税收的税收筹划技术。免税人包括自然人免税、免税公司、免税机构等。

（2） 减税技术

减税是国家对特定的地区、行业、企业、项目或情况所给予纳税人减征部分税收的优惠或奖励措施。减税同样是国家对特定纳税人的税收照顾措施。减税技术则是指在遵循法律的基础上，纳税人减少相应税额的税收筹划技术。

（3） 税率差异技术

在遵循法律的基础上，利用税率的差异而直接减免税收的税收筹划技术，和高税率税收相比对，低税率的缴纳税收则是减少税收的技术。

（4） 分劈技术

分劈技术是在遵循法律的基础上，使纳税人的所有财产和收益在两个或多个纳税人间进行分劈而直接减免税收的税收筹划方法。

（5） 扣除技术

在遵循法律的基础上，让提高扣除金额而减免税收，或者通过调整每个计税期的扣除额而相对减免税收的筹划方法。在相同高收入的前提下，每项扣除额、冲抵额等越大，计税基数就越小，应纳税额也就相应越小，从而减免的税款也就越大。

（6） 抵免技术

抵免技术是在遵循法律的基础上，增加税收抵免额而绝对节税的筹划方法。税收抵免额越大，冲抵应纳税额的数额就越大，应纳税额就越小，从而减免的税款就越大。

（7） 延期纳税技术

是在遵循法律的基础上房地产税务筹划方案，合理的使纳税人延期纳税，而相对节俭税款的税收筹划方法。纳税人逾期缴纳本次税收虽然不能减少纳税人纳税绝对总额，但是就好像得到一笔没有利息的贷款，变可以增加纳税人本期的现金流量，从而扩大纳税人本期的流动资本，用于资本投资。在通货膨胀和货币贬值期间，延期纳税还更有利于企业获得财务收益。

（8） 退税技术

退税技术是在遵循法律的基础上，合理的使税务机关退还纳税人已缴纳的税款而直接减免税额的筹划方法。在已经缴纳税款的情况下，退还税款节减了税收，所退税额越大，省下的税收就越多。

4.税收筹划的理论研究

（1）公共财政理论和税收筹划

根据公共财政理论，税收是国家按照相关法定程序和标准向社会公民无偿取得财政收入的一种方法，目的是为了满足社会公民的各种需求。但关于税收的无偿性并不是绝对的无偿，它只是相对于社会上通常的经济交易而论的。社会公民向国家缴纳税款，与此同时获得国家提供的公共福利，所有说税收是为了保证社会公民能更好的享受国家提供的各项公共福利。这种纳税和所得是不同于社会上一般的经济交易，它属于非等价经济交易。纳税人为国家提供的公共福利付出一定的财产，属于公共福利的价格支付者。然而国家提供的公共福利具有整体性，也就是说不管社会公民最后是不是缴税，这些公共福利都会一直存在。更深层次的讲，也就是纳税人的收获是一定的。所有，为了能在减轻税负的同时还能获得更好的公共福利，使税款和公共产品实现最优性价比，那么关于税收筹划就是及其必要的。

（2）契约理论和税收筹划

契约理论是研究在特定交易环境下来分析不同具有法律效力的合伙人之间的经济行为与结果。一般需要在相应程度上通过假定的条件简化交易属性，建立模型来分析并得出理论观点。而且，契约理论认为，企业属于一个由多个各种不同的契约组成的大契约。企业的组成包括董事会、供给商、消费者、借贷方、员工和政府。企业和各个存在利益联系的人都存在契约，即董事会提供给企业启动资金，企业则提供给董事会利益。消费者为企业提供货款，企业提供给消费者相应的货物。借贷方将贷款提供给企业，企业按利息日期向借贷方偿还。国家为企业提供福利，企业则向国家缴纳税款。所以，股东要想保证能够收获最大利益，就需要想方法去减免一部分支出，这就包括了减免税收。因此，进行合理的税收筹划就是必须的。

（3）博弈理论和税收筹划

博弈理论是指个人或组织面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或策略进行选择并加以实施，再从各自取得相应结果或收益的过程。依照博弈论，企业可以在合法的情况下制定税收筹划，但这种税收筹划并不妨碍税务机关的行政执行。

三、房地产企业税收筹划方法

1.中国房地产税收制度发展状况

房地产税收从2005年后一直保持在20％往上，2007年的时候更是超过了27.96％。随着全球金融危机在2008年爆发，房地产行业遭到严重冲击，于此同时税收也减缓了增长速度。直到2009年，房地产行业才有所好转。这主要是因为，在2008年的时候，人们不敢再轻易投资，开始观望经济动态，国家随之出台了降低贷款利率、相应减免税收的政策。房地产行业的平均国内生产总值的提高也使我国税收收入相应增加。通过调查，在近五年，我国税收的增长比国内生产总值的增长速度还要快。在这之中，房地产行业平均税收增长28.7％，比房地产行业的生产总值的平均增长幅度22.71％还要大。2005-2009这五年，房地产行业缴纳的平均税款在全国平均税款中占7.24％。房地产的整个产业在这几年的平均生产总值却只占到全国平均生产总值的4.82％。通过统计，我们可以看出整个房地产业为我国的税收做了很大的贡献。

关于房地产行业的税种一共有十大种。契税、房产税、营业税、土地增值税、企业所得税、耕地占用税、城镇土地使用税等。而且每一项税种都随着房地产行业的生产总值在逐年增长。房地产行业主要缴纳的是营业税。房地产行业的税款在国内生产总值中的比重一直很大，通常都在12％以上。但在2008年，国家实施了新的关于企业所得税的税法，税率降低八个百分点到25％。在2005-2009年，我国的土地增值税、个人所得税也有大幅度增高，从全局看，房地产行业的所要缴纳的税额随年持续上升。

2. 房地产企业的税务筹划方法

1.税务筹划的准备阶段

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资和权益融资。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

2.税务筹划的项目开发阶段

房地产企业开发房地产的方式有许多种，有时当企业不具备完全的房地产开发条件时，便会采取合作建房这种方式开发房地产。合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式。通常，合作建房有以下两种模式： 第一种模式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

3.税务筹划的销售阶段

（一）销售价格的税务筹划

从直接节税的角度看，销售价格的制定主要影响的是营业税和土地增值税的应纳税额。销售不动产适用的营业税税率是 5%，而土地增值税适用的是四级超率累进税率，最低一级的税率是 30%，是营业税的 6 倍，故销售价格的筹划主要是围绕土地增值税展开的。而从相对节税的角度上看，只有一个合理的销售价格才能够既吸引消费者又能使企业的净收益达到最大，从而间接地减少企业的税款流出。因此，合理销售价格的制定是十分重要的。 增值额是影响土地增值税应纳税的关键因素，它是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。由此可见，销售价格提高会导致增值额增加，税务支出也随之增加，企业净利润就未必会增加了，关键看收入的增加额与税务支出的增加额孰高，即净收益是否增加。

（二）分散销售收入的税务筹划

销售价格增加会导致土地增值税的税负增加。但这仅在销售收入等于转让收入的情况下才成立，因为土地增值税计税依据中的增值收入一般为转让房地产所得的收入，即签订的销售合同上注明的金额。如果企业在与客户签订购房合同时能略加变通，在整体销售收入不变的情况下，将销售收入分散开来以减少转让收入，就能在不影响净利润的情况下减少土地增值税应纳税额。在实务操作中，通常采用设立专业公司来分解应税收入。

（三）选择促销方法的税务筹划

目前我国房地产开发企业的数量正不断增加，企业之间的竞争也越来越激烈，许多企业为了提高房屋销量而采取了各种各样的促销方式。根据促销方式的特点，我们可以形象地将促销方式分为“单刀直入式”、“细水长流式”和“文化侵略式”等。单刀直入式指的是较为直接常见的促销方法，主要有现金折扣、赠送一定年限的物业管理费以及赠送家电、家具、车、车位、保险、装修等，还包括现场抽奖、有奖游戏等方式。

4.税务筹划的保有阶段

（一）闲置房地产投资方式的税务筹划

企业持有的闲置房地产投资方式主要有两种：一种是将闲置房地产对外出租以赚取租金收入，另一种是将闲置房地产入股联营，以便从联营企业分得利润。两种不同的投资方式所涉及的税种以及使企业承担的税收负担也不相同。虽然采用租赁方式所涉及的税种较繁多，但并不一定总体税负水平就一定高于投资联营方式的税负水平。企业应当结合具体情况进行税务筹划，选择出最适合企业的方式。

（二）租金收入分解的税务筹划

企业应该考虑采用租赁的方式持有房地产。但是出租房地产的房产税采用的是从租计征的方法，适用税率为 12%，比从价计征的适用税率（1.2%）高很多。而且出租房屋还要承担营业税金及各项附加、企业所得税等，从总体上来讲税收负担很重。要想减少企业税负房地产税务筹划方案，只有通过减少租金金额的办法才能实现。因此，纳税人在制定税务筹划方案时应尽量分解租金收入，将租金中含有的物业相关费用等从中剔除出去以降低租金金额，然后再通过签订物业管理合同单独向承租方收取这部分费用。这样既可以减轻纳税人的房产税税负，又不影响纳税人的整体收入。

四．案例分析

企业的背景

成华房地产有限责任公司(以下简称成华公司)1998年在某省的省会成华市成立,为经建设部资审批准的国家一级房地产综合开发企业,注册资本为1.25亿元。在近十年的创业中,公司建立了现代企业管理模式,以董事会为核心决策层,经理会为直接经营层,采取直线职能机构管理方式设立六部一室,建立了高效的组织机构。同时也成就了一批高素质的管理人才`和各类专业技术人才,积累了丰富的经验和雄厚的资金。目前公司拥有总资产近10亿元,土地储备近1000亩,年开发量在60万平方米以上,已在成华市及周边城市开发项目五个,公司成长速度非常快。公司从业人员280人,其中,公司管理人员100人,工程技术人员70人。该公司经营场所面积2000平方米。成华公司的经营范围主要是:城市基础设施建设及投资、建设项目总承包、土地综合开发、房地产开发以及物业管理等多种业务。

公司的筹划分析

2007年5月,通过计算机筛选,成华市地方税务局稽查分局对成华公司2004年至2006年的纳税情况进行了例行检查,通过纳税检查,成华市地方税务局认为该公司存在偷漏税款的行为,应该按税法的规定补缴税款,同时加收滞纳金并对部分偷税行为进行罚款。

税务机关的检查及处理情况

成华公司2006年12月预收尚未开工建设的康居苑小区的工程款3200万元(康居苑小区工程核定的预计计税房地产利润率为20%),未将预售房屋的预计营业额与同期应纳所得税额一并向税务机关申报纳税,认为属违反国家税法的行为,需要补缴相关税款。经税务机关确认,成华公司少缴税款的金额在1万元以上,但还未超过公司应纳税额的10%,尚未触犯刑法构成偷税罪。

对成华公司2008一2010年主要业务进行纳税筹划税务机关检查的结果在成华公司管理层产生了较大的震动,成华公司高层已经意识到进行税收筹划的重要性和必要性,为避免再次发生此类事件,成华公司聘请了一家知名的税务师事务所对公司2008年及以后年度的主要涉税业务进行税收筹划,注册税务师对成华公司2008年及以后年度的业务进行了分析并提出了税务筹划意见五．结语及展望

结语

房地产开发企业的税收主要集中在流转环节,五年的宏观税负率均值为25. 14%,其中以营业税税负率最高。如此沉重的税收负担足以见得税收筹划对于房地产开发企业的重要性。作为企业而言,首先必须要尊重税法,遵守税法的各项规定,这是开展税收筹划的前提。纳税人也有权维护自身的合法权益,在遵照税法规定的同时尽可能地降低税收成本,既不违反税法的规定少纳税,也不因为对税法的不了解而多纳税。在对房地产行业有一定认识的基础上是不难发现筹划的关键环节不限于税负最集中的环节,因为筹划具有预期性,需要提前做好安排,所以筹划点是广泛分布在房地产开发企业的各个业务流程中的,利用一定的方法技术可以达到降低税负的目的。将筹划前后的税负水平进行对比,能够明显反映出税收筹划作为纳税人的一种理财手段,除了能够获取直接经济利益外,通过诸如递延纳税的方法进行融资还可以获得间接利益,在一定程度上加强房地产开发企业抵御财务以及经营风险的能力。