平安证券：京沪楼市松绑，政策呵护延续

乐居财经李礼12月15日，平安证券发布房地产行业点评。

事项：

北京、上海调整楼市政策。

平安观点：

政策调整存在必要，主要为首付及利率调降、普宅标准优化：北京、上海此次楼市政策调整主要集中于首付比例、房贷利率下调，普通住房认定标准优化。7月24日中央政治局会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；8月31日央行、金融监管总局规定首套、二套商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%，二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点，各地按因城施策原则自主确定。本次调整符合中央精神及历次文件要求。中指数据显示，北京商品房单月成交金额同比自2023年6月开始转负，前11月累计成交金额同比增长3.8%；上海前11月商品房累计成交金额同比下降5.2%。从楼市表现来看，北京、上海亦存在政策优化必要。

降低购房门槛及税费负担，执行效果有待观察：首付比例下调将直接缓解购房首付金额压力，房贷利率降低带来利息优惠。普通住房认定方面，北京调高成交价格标准、上海取消价格要求，二者均将扩大享受优惠政策的普通住房范围，根据央行北京分行披露，政策调整后北京全市普宅占比提高至七成左右。普宅范围扩大有利于更多家庭享受住房转让时增值税等优惠。深圳自11月23日起调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，根据中指统计，政策调整后两周商品房成交金额较前两周增长3.4%，呈现小幅改善。当前在收入预期放缓、房价下行担忧、购房信心不足情形下，北京、上海政策调整效果需持续跟踪观察。

投资建议：本次北京、上海调降首付比例、房贷利率，优化普通住宅认定标准，进一步引导需求端限制性政策退出，有助于降低购房门槛及税费负担，更好满足刚性及改善性住房需求。需持续跟踪政策效果，楼市承压之下政策持续发力稳定预期值得期待。个股建议关注具备融资、拿地优势，借助行业调整期不断优化资产质量房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险。

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