房屋租赁税费如何计算*(住房租赁税收政策最新分析)

住房租赁税收政策

为进一步支持住房租赁市场发展,财政部、税务总局、住房城乡建设部联合于2021年7月15日发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)。下面我们就来看看《公告》的具体内容吧。

增值税政策

住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。

要点分析

01 政策适用主体

出租方:住房租赁企业

何为住房租赁企业?《公告》第四条做了详细说明“本公告所称住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。”

承租方:个人

02 计税方式选择

03 预缴税款规定

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号),不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴税款。

住房租赁企业向个人出租住房适用一般计税方法计税的,纳税人应按照3%的预征率预缴税款;适用简易计税方法计税的,减按1.5%预征率预缴增值税。

房产税

对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。

专业化规模化住房租赁企业的定义可见公告第四条,“本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为:企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。”

02 适用税率

减按4%的税率征收房产税

其他要点

01 住房范围

对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用第一条、第二条规定的税收政策,具体为:住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房,比照适用第一条规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房,比照适用第二条规定的房产税政策。

02 申报享受,资料留存备查

纳税人享受本公告规定的优惠政策,应按规定进行减免税申报,并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。