楼面价是什么意思(楼面价如何计算)

住宅用地拍卖时,我们常常提到一个词:楼面价。很多人不太懂楼面价,当我们提到楼面价很高时,会嗤之以鼻:一下子盖二三十层,楼面价再高,摊到每层也就几百块钱每平米,有什么高的?这就是不懂楼面价闹出的笑话。今天我们就谈谈什么是楼面价,楼面价怎么计算。

楼面价,是开发商拿地时,每平方米商品房的土地价格,也就是我们常说商品房的土地成本。

举例:一个小区,开发商拿地花了15亿,建造的可销售的商品房的总建筑面积是15万平方米,那么楼面价就是150000÷15=1万元/平方米。

可是开发商拿地时,还没有进行规划设计,也没有显示可销售的建筑面积,楼面价是怎么计算的呢?

我们先回顾一下一个名词—容积率。容积率就是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值。容积率确定,占地面积确定,地上建筑面积就确定了。而地上建筑面积,基本就是开发商的可销售面积了。比如,一块地占地面积20万平方米,容积率是2,那么这块地上建造的可销售的房屋的建筑面积就是20*2=40万平方米。可见,小区的可销售的建筑面积,和小区内房屋的楼层数没有关系。只不过楼层高,每栋楼的面积大,小区的楼栋数就少。反之,楼层低,每栋楼的面积小,楼栋数就多。按照上面举的例子,小区每层建筑面积800平方米。盖10层的房子,每栋8000平方米,需要400000÷8000=50栋楼;盖25层的房子,每栋20000平方米,只需要400000÷20000=20栋楼。

所以懂得了容积率,那么计算楼面价就简单了。计算楼面价,先根据占地面积和容积率,计算出可销售面积;再用总地价除以可销售面积,就是楼面价了。

这里,有几点说明一下:

1、 一般我们说的土地价格,是以亩为单位,比如每亩1500万,换算关系是这样的:1公顷=1万平方米=15亩。每亩1500万,换算成平方米就是1500×15=22500元/平方米。再除以容积率就是楼面价了。

2、 有些地方有些地块,地价是限总价的:当达到限制总价以后,竞争配套安置房或者人才公寓,建成以后无偿提供给政府。这时候的楼面价是失真的,并不能完整反映开发商的土地成本。

3、 还有的地块,特别是商住地块,会有一定比例的商业,要求开发商自持,这时候的楼面价也是失真的,也不能完整反映开发商的土地成本。

总之,楼面价作为开发商拿地的成本,一定程度能够决定商品房的最终销售价格,是我们预测商品房售价的一个重要的参考指标。